Amikor felmerül a családi vagyon, különösen egy értékes ingatlan átadása a következő generációnak, a tulajdonosok hamar válaszút előtt találják magukat: az ajándékozás vagy az öröklés a célravezetőbb megoldás? Bár mindkét opció az ingatlan ingyenes átszállását jelenti a családon belül, jogi és pénzügyi különbségek vannak köztük.
Nem létezik egyetlen, mindenkire érvényes "jó" válasz - az, hogy melyik a kedvezőbb út, mindig a konkrét élethelyzettől, a családi viszonyoktól és a felek jövőbeli terveitől függ. Ebben a cikkben végigveszem a legfontosabb szempontokat, hogy segítsek megalapozott döntést hozni.
Illetékek fizetése
A jó hír az, hogy a magyar jogszabályok kiemelten védik a szűkebb családi kört.
Egyenesági rokonok (szülő, gyermek, unoka) és házastársak között: Az adásvétellel ellentétben az ajándékozás és az öröklés is teljesen illetékmentes. Nem számít, hogy 10 milliós vagy 100 milliós ingatlanról van szó, 0 Ft illetéket kell fizetni.
Testvérek között: 2020 óta a testvérek közötti ajándékozás és öröklés is illetékmentes.
Távolabbi rokonok vagy nem rokonok (pl. élettárs, keresztgyerek): Náluk már jelentős az illeték. Lakóingatlan esetén az ajándékozás és az öröklés illetéke is 9% (egyéb ingatlan, például telek vagy garázs esetén 18%).
Azonban az illetékmentesség ellenére az ajándékozási szerződés megkötéséhez kötelező ügyvédi közreműködés és földhivatali eljárási díj kapcsolódik. Az öröklésnél viszont közjegyzői díjjal és hagyatéki teherrel kell számolni, ami a hagyaték értékével arányosan növekszik.
Mikor fizetünk adót az ingatlan későbbi eladásakor?
Ez az a pont, ahol a legtöbben elcsúsznak. Ha a megajándékozott vagy az örökös nem lakni akar az ingatlanban, hanem 5 éven belül eladná, óriási adókülönbségek keletkezhetnek.
Ajándékozott ingatlan eladása 5 éven belül: Eladáskor ha ajándékba kaptad az ingatlant, és az ajándékozási szerződésben meghatározták az illeték kiszabásához használt értéket az levonható a vételárból, viszont ha nem a vételár akár 75%-a jövedelemnek számíthat, és ez után kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót. Ez azért van, mert az ajándékozásért nem fizettél semmit, így az adóhivatal szemében a teljes eladási ár szerzemény.
Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül: Öröklésnél az adó alapja az eladási ár és a hagyatékátadó végzésben szereplő (a közjegyző által megállapított) érték különbözete. Ha az ingatlant a hagyatéki értékén vagy ahhoz közel adjuk el, a fizetendő SZJA minimális vagy akár 0 Ft lehet.
Kié az ingatlan most, és kié lesz később?
A pénzen túl a legfontosabb kérdés a biztonságérzet - mindkét oldalról.
Az Ajándékozás előnyei és kockázatai:
Előny a megajándékozottnak: Azonnal a nevére kerül az ingatlan, nem kell megvárni a hagyatékot, elkerülhetők a későbbi örökösödési viták.
Kockázat az ajándékozónak: Elveszíti a tulajdonjogot. Ha a megajándékozott gyermek meggondolatlan, megnősül/férjhez megy, vagy eladná a feje felől a lakást, az idős szülő kiszolgáltatottá válhat.
A biztonsági megoldás: Ajándékozáskor az ajándékozó javára holtig tartó haszonélvezeti jogot jegyezhető be a földhivatalnál. Így a jogosult élete végéig az ingatlanban lakhat, uganis haszonélvezeti jog megléte mellett a tulajdonos eladhatja az ingatlant, de csak haszonélvezettel terhelten (ami a gyakorlatban szinte eladhatatlanná teszi, és a haszonélvezőt senki nem teheti ki).
Az Öröklés előnyei és kockázatai:
Előny az örökhagyónak: Az ingatlan élete végéig a saját tulajdonában marad, teljes kontrollal rendelkezik felette.
Kockázat az örökösöknek: A hagyatéki eljárás hónapokig (akár évekig) is eltarthat, ami alatt az ingatlan zárolva van, nem adható el. Ráadásul törvényes öröklés esetén a kötelesrészre jogosultak miatt családi viszályok törhetnek ki.
Ha a cél az, hogy a gyermek azonnal saját lakáshoz jusson, és a szülő biztonsága haszonélvezettel védve van, az ajándékozás a gördülékenyebb út. Ha viszont a szülő szeretné megőrizni az anyagi függetlenségét, vagy a gyermek az ingatlant a közeljövőben el akarja adni, az öröklés (akár egy jól megírt végrendelettel megtámogatva) kedvezőbb pénzügyi feltételeket teremthet.
Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!
Az albérletkeresés során a leendő bérlők leggyakrabban az elhelyezkedésre, az esztétikai állapotra és a bérleti díj összegére figyelnek, a jogi garanciák azonban legalább ilyen fontosak. Egy egyoldalúan megszerkesztett, kizárólag a tulajdonos érdekeit szolgáló szerződés váratlan díjemelésekhez, a magánélet indokolatlan zavarásához, jogszerűtlen...
Egy lakás bérbeadása kiszámítható passzív jövedelmet és stabil vagyongyarapodást jelenthet, a gyakorlatban azonban komoly kockázatokkal is jár. A bérleti díj elmaradása, a felhalmozott közüzemi számlák, az ingatlan lelakása vagy a jogviszony megszűnése után kiköltözni nem hajlandó bérlő mind olyan helyzetek, amelyek felkészületlenül milliós károkat...
Az ingatlanpiacon az eladás és az új lakás megvásárlása gyakran bonyolult logisztikai és pénzügyi kihívás, ugyanis a feleknek össze kell hangolniuk a kiköltözési határidőket, a kifizetéseket és az esetleges hiteleket. Emellett létezik egy olyan lehetőség is a piacon, amikor két tulajdonos közvetlenül egymás között állapodik meg ingatlanjaik...
Az ingatlanjogban az osztatlan közös tulajdon az egyik leggyakoribb vitás forrás. Legyen szó öröklésről, válás után hátramaradt ingatlanról vagy közösen vásárolt telekről, a felek elképzelései idővel gyakran eltérnek a hasznosításról, a fenntartási költségek viseléséről vagy az eladásról.
