Az ingatlan adásvételi folyamat során szinte mindig gazdát cserél egy kezdeti pénzösszeg a szerződéskötéskor (vagy akár már a vételi szándéknyilatkozat megtételekor). Nagyon nem mindegy azonban, hogy ezt az összeget foglalónak vagy előlegnek nevezzük a szerződésben. Bár mindkét összeg beleszámít a végleges vételárba, jogi természetük és meghiúsulás esetén betöltött szerepük gyökeresen eltér egymástól.
Foglaló vagy előleg?
Először is fontos tisztázni, hogy mi a különbség a foglaló és előleg között. Ennek leginkább akkor van jelentősége, amikor az adásvételi szerződés meghiúsul.
Előleg
Az előleg nem más, mint a vételár első részlete. Nem hordoz jogi szankciót, funkciója pusztán a fizetési folyamat megkezdése.
Ha a szerződés teljesül: Egyszerűen beleszámít a vételárba.
Ha a szerződés meghiúsul: Az előleg minden esetben, teljes egészében visszajár a vevőnek. Teljesen mindegy, hogy ki miatt hiúsult meg az ügylet.
Kárrendezés: Ha az egyik fél visszalépése miatt a másiknak bizonyítható kára származott, azt nem az előlegből tartja vissza, hanem a felmerült károk érvényesítése csak bírósági úton történhet.
Foglaló
A foglaló (általában) a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg. A foglaló a szerződés komolyságát nyomatékosítja és egyfajta törvényi kárátalányként működik. Szerződésszegés esetén szankcionálja a hibás felet, így védelmet nyújt a meggondolatlan visszalépések ellen.
A fentiekből látszik tehát, hogy amíg az előlegnek nincs szankció funkciója, addig a foglaló pontosan ezt a szerepet tölti be.
A foglaló a vételár egy része, tehát nem a vételáron felüli további összeg. A foglaló csupán a vételár előlegre felragasztott további címke. Az, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben az előleg kap-e ilyen címkét, a felek által szabadon eldönthető kérdés.
Melyiket válasszuk szerződéskötés esetén?
A fentiekből jól látszik, hogy jogilag az előleg egy részének foglalóként való átadása mindkét fél érdekeit szolgálhatja. Ezáltal komolyabban veheti mindkét fél a saját szerepét és döntéseit az ügy kapcsán. Azonban azt is fontos szem előtt tartani, hogy a gyakorlat azt mutatja, hogy ilyen esetben a vevő szokott leginkább pórul járni. Nagyon fontos, akár előleg, akár foglaló mellett döntünk, hogy minden esetben ügyvéd által ellenjegyezett adásvételi szerződés átadásakor kerüljön sor a pénz átadására is.
Hitel felvétele esetén foglaló vagy előleg célszerűbb?
Hitel felvétele esetén különösen előnytelen a vevő helyzete. Ez azért van így, mert gyakorlati szempontból sokszor a vevőn kívül álló banki döntésen múlik, hogy ki tudja-e fizetni a vételárat. Amennyiben a vevő azért nem tudja teljesíteni határidőben a vételárat, mert nem kap hitelt, jogi értelemben kizárólag a vevő hibájaként értékelhető. Ilyen esetben tehát a foglaló nem jár vissza. Ha a szerződés nem tartalmaz külön rendelkezést erre vonatkozólag, a vevő minden esetben elveszíti a foglalót.
Ezért banki hitel igénybe vétele esetén érdemes kezdeményezni az eladónál, hogy a foglaló előlegnek minősüljön a helyzetre való tekintettel.
Bánatpénz vagy ajánlati biztosíték
Ha az ingatlant ingatlanközvetítő által venné meg, általában vételi szándéknyilatkozat aláírására kényszerül a vevő. Ebben az esetben legtöbbször egy bizonyos mértékű összeget is át kell adni az ingatlanosnak. Ezzel fejezi ki a vevő a vételi szándékának komolyságát. Az összeget általában bánatpénznek vagy ajánlati biztosítéknak hívják.
Kiemelten fontos, hogy amit ilyenkor elkérnek, az soha sem előleg, tehát ha a vevő hibázik, az összeg biztos nem fizetendő vissza. Esetenként egyszerű foglalóról van szó és annak szabályai szerint kell elszámolniuk a feleknek. Azonban gyakran találkozni olyan jogi furcsasággal, ami se nem előleg, se nem foglaló. Azaz, ha a vevő hibás, elveszti az összeget, mintha foglaló lenne, ha az eladó, akkor meg csak egyszerűen visszajár, mint egy előleg esetében.
Mikor számít elkerülhetetlennek az előleg megfizetése?
Az alábbi esetekben sajnos elkerülhetetlen az előleg megfizetése:
Előleg és kulcsátadás
Gyakran alakulhatnak ki olyan helyzetek, amikor az eladó nem adja át a megígért időben az ingatlant. Ez sok kényelmetlenséggel járhat a vevő szempontjából. Ezért fontos, hogy a vevő minden esetben odafigyeljen az alábbiakra:
Remélem minden kérdésére megtalálta a választ! Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!
Az ingatlanpiacon az eladás és az új lakás megvásárlása gyakran bonyolult logisztikai és pénzügyi kihívás, ugyanis a feleknek össze kell hangolniuk a kiköltözési határidőket, a kifizetéseket és az esetleges hiteleket. Emellett létezik egy olyan lehetőség is a piacon, amikor két tulajdonos közvetlenül egymás között állapodik meg ingatlanjaik...
Az ingatlanjogban az osztatlan közös tulajdon az egyik leggyakoribb vitás forrás. Legyen szó öröklésről, válás után hátramaradt ingatlanról vagy közösen vásárolt telekről, a felek elképzelései idővel gyakran eltérnek a hasznosításról, a fenntartási költségek viseléséről vagy az eladásról.
Új építésű lakást vagy családi házat vásárolni közvetlenül a beruházótól vonzó lehetőség. Modern energetika, garanciális építőanyagok és az igényekre szabható burkolatok várják a vevőt. A folyamat azonban jelentős kockázatot hordoz, ha az adásvétel még az építkezés ideje alatt, tervasztalról vagy félkész állapotban történik.
Saját telken új otthont felépíteni, a meglévő házat kibővíteni vagy egy átfogó generálfelújításba belevágni életünk egyik legnagyobb beruházása. A tervek elkészültekor mindenki gyors és zökkenőmentes munkát remél, a valóságban azonban az építkezések jelentős része csúszó határidőkkel, a semmiből előkerülő pótmunka-számlákkal, vitatott minőségű...
