Az ingatlan adásvételi folyamat során szinte mindig gazdát cserél egy kezdeti pénzösszeg a szerződéskötéskor (vagy akár már a vételi szándéknyilatkozat megtételekor). Nagyon nem mindegy azonban, hogy ezt az összeget foglalónak vagy előlegnek nevezzük a szerződésben. Bár mindkét összeg beleszámít a végleges vételárba, jogi természetük és meghiúsulás esetén betöltött szerepük gyökeresen eltér egymástól.
Foglaló vagy előleg?
Először is fontos tisztázni, hogy mi a különbség a foglaló és előleg között. Ennek leginkább akkor van jelentősége, amikor az adásvételi szerződés meghiúsul.
Előleg
Az előleg nem más, mint a vételár első részlete. Nem hordoz jogi szankciót, funkciója pusztán a fizetési folyamat megkezdése.
Ha a szerződés teljesül: Egyszerűen beleszámít a vételárba.
Ha a szerződés meghiúsul: Az előleg minden esetben, teljes egészében visszajár a vevőnek. Teljesen mindegy, hogy ki miatt hiúsult meg az ügylet.
Kárrendezés: Ha az egyik fél visszalépése miatt a másiknak bizonyítható kára származott, azt nem az előlegből tartja vissza, hanem a felmerült károk érvényesítése csak bírósági úton történhet.
Foglaló
A foglaló (általában) a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg. A foglaló a szerződés komolyságát nyomatékosítja és egyfajta törvényi kárátalányként működik. Szerződésszegés esetén szankcionálja a hibás felet, így védelmet nyújt a meggondolatlan visszalépések ellen.
A fentiekből látszik tehát, hogy amíg az előlegnek nincs szankció funkciója, addig a foglaló pontosan ezt a szerepet tölti be.
A foglaló a vételár egy része, tehát nem a vételáron felüli további összeg. A foglaló csupán a vételár előlegre felragasztott további címke. Az, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben az előleg kap-e ilyen címkét, a felek által szabadon eldönthető kérdés.
Melyiket válasszuk szerződéskötés esetén?
A fentiekből jól látszik, hogy jogilag az előleg egy részének foglalóként való átadása mindkét fél érdekeit szolgálhatja. Ezáltal komolyabban veheti mindkét fél a saját szerepét és döntéseit az ügy kapcsán. Azonban azt is fontos szem előtt tartani, hogy a gyakorlat azt mutatja, hogy ilyen esetben a vevő szokott leginkább pórul járni. Nagyon fontos, akár előleg, akár foglaló mellett döntünk, hogy minden esetben ügyvéd által ellenjegyezett adásvételi szerződés átadásakor kerüljön sor a pénz átadására is.
Hitel felvétele esetén foglaló vagy előleg célszerűbb?
Hitel felvétele esetén különösen előnytelen a vevő helyzete. Ez azért van így, mert gyakorlati szempontból sokszor a vevőn kívül álló banki döntésen múlik, hogy ki tudja-e fizetni a vételárat. Amennyiben a vevő azért nem tudja teljesíteni határidőben a vételárat, mert nem kap hitelt, jogi értelemben kizárólag a vevő hibájaként értékelhető. Ilyen esetben tehát a foglaló nem jár vissza. Ha a szerződés nem tartalmaz külön rendelkezést erre vonatkozólag, a vevő minden esetben elveszíti a foglalót.
Ezért banki hitel igénybe vétele esetén érdemes kezdeményezni az eladónál, hogy a foglaló előlegnek minősüljön a helyzetre való tekintettel.
Bánatpénz vagy ajánlati biztosíték
Ha az ingatlant ingatlanközvetítő által venné meg, általában vételi szándéknyilatkozat aláírására kényszerül a vevő. Ebben az esetben legtöbbször egy bizonyos mértékű összeget is át kell adni az ingatlanosnak. Ezzel fejezi ki a vevő a vételi szándékának komolyságát. Az összeget általában bánatpénznek vagy ajánlati biztosítéknak hívják.
Kiemelten fontos, hogy amit ilyenkor elkérnek, az soha sem előleg, tehát ha a vevő hibázik, az összeg biztos nem fizetendő vissza. Esetenként egyszerű foglalóról van szó és annak szabályai szerint kell elszámolniuk a feleknek. Azonban gyakran találkozni olyan jogi furcsasággal, ami se nem előleg, se nem foglaló. Azaz, ha a vevő hibás, elveszti az összeget, mintha foglaló lenne, ha az eladó, akkor meg csak egyszerűen visszajár, mint egy előleg esetében.
Mikor számít elkerülhetetlennek az előleg megfizetése?
Az alábbi esetekben sajnos elkerülhetetlen az előleg megfizetése:
Előleg és kulcsátadás
Gyakran alakulhatnak ki olyan helyzetek, amikor az eladó nem adja át a megígért időben az ingatlant. Ez sok kényelmetlenséggel járhat a vevő szempontjából. Ezért fontos, hogy a vevő minden esetben odafigyeljen az alábbiakra:
Remélem minden kérdésére megtalálta a választ! Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!
Egy ingatlan megvásárlása komoly döntés, amelyet rendszerint alapos előkészítés előz meg. Előfordulhat azonban, hogy a vevő csak a birtokba vételt követően szembesül olyan hibákkal, amelyek a megtekintés során nem voltak felismerhetők. Ilyen esetekben gyakran merül fel a kérdés: ki viseli a felelősséget, és milyen lehetőségei vannak a vevőnek?
Az ingatlan-adásvétel lezárásával sokan úgy érzik, hogy minden lényeges teendőn túl vannak. A tulajdonjog megszerzése vagy az ingatlan birtokbaadása azonban még nem jelenti azt, hogy minden adminisztratív feladat is befejeződött. Az egyik legfontosabb teendő a közművek átírása, amelynek elmulasztása később kellemetlenségeket és felesleges vitákat...
Az ingatlan-adásvételek jelentős része banki hitel igénybevételével valósul meg. Ilyen esetben azonban nem elegendő, hogy az eladó és a vevő megállapodjon a vételárban és az ügylet legfontosabb feltételeiben. Ahhoz, hogy a hitel folyósítása megtörténhessen, az adásvételi szerződésnek a finanszírozó hitelintézet elvárásainak is meg kell felelnie.
Egy lakás, egy családi ház vagy egy irodahelyiség megvásárlása hosszú és bonyolult folyamat. Ráadásul kifejezetten sokszereplős is, hiszen a vevő és az eladó mellett az adóhivatal (NAV), az eljáró ügyvédi iroda, a hitelező bank és a földhivatal is érintett. Nem csoda tehát, ha a folyamat több helyen is elakadhat, és szakértő kontroll nélkül...
