Amikor kiszemelünk egy ingatlant, a tulajdoni lap lekérdezésekor nem ritka, hogy meglepetés ér bennünket: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, esetleg végrehajtási jog szerepel rajta. Sok vevő ilyenkor azonnal visszalép, mert attól tart, hogy átvállalja az eladó adósságait.

A valóságban azonban a terhelt ingatlantól nem kell félni, mindössze fokozott jogi óvatosságra van szükség.

A piacon lévő ingatlanok jelentős részén van valamilyen teher (leggyakrabban korábbi bankhitel). Megfelelő adásvételi szerződéssel és a tehermentesítés pontos jogi előkészítésével a vásárlás teljesen biztonságossá tehető. Ebben a cikkben végigveszem, hogyan zajlik a folyamat, és mire kell figyelni vevőként.

Milyen terhekkel találkozhatunk a tulajdoni lapon?

Nem minden teher egyforma, így a kezelésük és törlésük is eltérő jogi folyamatot igényel:

• Banki jelzálogjog (és elidegenítési és terhelési tilalom): Ez a leggyakoribb eset. Az eladó korábban hitelt vett fel az ingatlanra. Itt a tehermentesítés folyamata a leginkább standardizált és kiszámítható.

• Végrehajtási jog (NAV vagy egyéb magántartozás): Akkor kerül bejegyzésre, ha az eladó nem fizette meg egy tartozását. Ez már összetettebb helyzet, de az eljáró önálló bírósági végrehajtóval való közvetlen kapcsolatfelvétellel és hatósági letéttel szintén biztonságosan rendezhető.

• Haszonélvezeti vagy használati jogok, telki szolgalmak: Ezek nem pénzkövetelések, hanem személyhez vagy ingatlanhoz fűződő dologi jogok. Megszüntetésükhöz a jogosult aktív közreműködése, azaz ügyvéd előtt tett írásbeli lemondó nyilatkozata szükséges.

Milyen lehetőségek vannak a tehermentesítésre?

Gyakori élethelyzet, hogy az eladó még a korábbi hitele visszafizetése előtt dönt az ingatlan eladása mellett. Jelzálogjoggal terhelt ingatlan vásárlásakor a tehermentesítés leggyakrabban az alábbi három úton történik:

• Tehermentesítés az eladó saját forrásából: Az eladó vállalja, hogy a saját megtakarításából még az adásvétel előtt kifizeti a fennálló kölcsönt. Vevői szempontból ez a legkényelmesebb és legbiztonságosabb megoldás, a gyakorlatban viszont a legritkább, hiszen az eladók többsége nem rendelkezik ekkora szabad tőkével.

• Tehermentesítés a vevő önerőjéből: Ha a vevő által biztosított készpénzes önerő eléri a tartozás mértékét, az összeg a vételár részeként közvetlenül a banki végtörlesztési igazoláson megjelölt számlára kerül utalásra. A bank a jóváírást követően kiadja a törlési engedélyt, az ezen felüli önerőrész pedig az eladót illeti.

• Bankok közötti közvetlen végtörlesztés (hitelből történő vásárlás): Amennyiben a vevő is hitelt vesz fel a vásárláshoz, a vevő bankja közvetlenül a terhet bejegyző banknak utalja át a tartozás összegét. A két pénzintézet közötti elszámolást követően a hitelkeretből fennmaradó tiszta összeg kerül csak az eladó számlájára.

A tehermentesítés folyamata és lépései

1. lépés: Friss tulajdoni lap és tehermentesítési igazolás bekérése

Még bármilyen kötelezettségvállalás vagy foglaló átadása előtt az eljáró ügyvéd lekéri a friss, hiteles tulajdoni lapot. Ezt követően az eladónak be kell szereznie a hitelezőtől egy hivatalos igazolást, amely tartalmazza:

• a fennálló tartozás napra pontos összegét,

• a pontos számlaszámot és közleményt az utaláshoz,

• a nyilatkozatot, miszerint a megadott összeg beérkezése után a hitelező haladéktalanul kiadja a földhivatali törlési engedélyt.

2. Lépés: A vételár megosztása és a tulajdonjog-fenntartás

Az adásvételi szerződésben a vételárat több részre bontjuk:

• Tehermentesítési összeg: Közvetlenül a hitelező bank, végrehajtó vagy az ügyvédi letéti számlára kerül utalásra.

• Maradvány vételár: Ezt kizárólag a tehermentesítés igazolása után kapja meg az eladó.

A szerződés földhivatali benyújtásakor az eljáró ügyvéd tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét jegyezteti be a tulajdoni lapra, így a vevő jogi pozíciója már az átmeneti időszakban is teljes védelmet élvez.

3. Lépés: A törlési engedély benyújtása a Földhivatalhoz

Amint a hitelező megkapta a kért összeget, kiadja a teher törléséhez szükséges feltétlen hozzájáruló nyilatkozatot. Ezt az okiratot az ügyvéd benyújtja az illetékes Földhivatalhoz, amely törli a jelzálogjogot és a kapcsolódó tilalmakat.

4. Lépés: A maradék vételár kifizetése és a végleges tulajdonszerzés

Az eladó csak akkor jut hozzá a fennmaradó vételárrészhez, ha a teher törlése a tulajdoni lapon már megtörtént (vagy a hivatalos törlési engedély hiánytalanul rendelkezésre áll). Ekkor kerül sor az eladói tulajdonjog-bejegyzési engedély földhivatali beadására is.

Mire kell különösen figyelni?

• Több teher egyidejű jelenléte: Ha az ingatlanon több jelzálog vagy végrehajtási jog szerepel, a kielégítési sorrend és a törlési engedélyek összehangolása összetett feladat, amelyet kizárólag tapasztalt szakember koordinálhat biztonságosan.

• Határidők és a kamatok növekedése: A bankok által kiadott tehermentesítési igazolások határozott időre érvényesek, mivel a kamatok naponta halmozódnak. Ha a fizetés kicsúszik a határidőből, új igazolásra és újraszámolásra van szükség.

• A tartozás meghaladja a vételárat: Előfordulhat, hogy az ingatlant terhelő adósságok összege magasabb, mint az ingatlan kialkudott vételára. Ilyenkor az adásvétel csak akkor valósulhat meg, ha az eladó a hiányzó részt saját forrásból előre pótolja, vagy a hitelező hozzájárul a fedezetkiengedéshez. Ezt mindenképpen még a foglaló átadása előtt tisztázni kell.

A terhelt ingatlan megvásárlása nem kockázatos, ha a jogi garanciák maradéktalanul érvényesülnek sőt, a vevők gyakran kedvezőbb áron juthatnak hozzá az ilyen ingatlanokhoz. A biztonság kulcsa a pontosan felépített szerződés. Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!

TOVÁBBI CIKKEK

Olvasson bele!