Egy ingatlan megvásárlása komoly döntés, amelyet rendszerint alapos előkészítés előz meg. Előfordulhat azonban, hogy a vevő csak a birtokba vételt követően szembesül olyan hibákkal, amelyek a megtekintés során nem voltak felismerhetők. Ilyen esetekben gyakran merül fel a kérdés: ki viseli a felelősséget, és milyen lehetőségei vannak a vevőnek?
A válasz minden esetben az adott ügylet körülményeitől függ, ezért fontos különbséget tenni a szemmel látható hibák és az úgynevezett rejtett hibák között.
Mit tekintünk rejtett hibának?
Rejtett hibának általában azt a hiányosságot vagy műszaki problémát tekintjük, amely az ingatlan átvételekor nem volt felismerhető kellő körültekintés mellett sem, és csak később válik nyilvánvalóvá.
Ilyen lehet például:
a falak mögött húzódó beázás vagy nedvesedés,
a gépészeti vagy elektromos rendszer olyan hibája, amely a megtekintéskor nem volt észlelhető,
a nem megfelelő vízszigetelés,
a tetőszerkezet rejtett hibái,
olyan kivitelezési problémák, amelyek csak a rendeltetésszerű használat során jelentkeznek.
Nem minden később észlelt hiba minősül azonban rejtett hibának. Ha egy hiányosság a megtekintéskor is jól látható volt, vagy az ingatlan állapotából ésszerűen következett, annak megítélése eltérő lehet.
Miért fontos az ingatlan állapotának dokumentálása?
Az adásvétel során érdemes minél részletesebben rögzíteni az ingatlan ismert állapotát. Ez történhet fényképekkel, jegyzőkönyvvel vagy a szerződés megfelelő rendelkezéseivel.
Minél pontosabban dokumentálható, hogy az ingatlan milyen állapotban került átadásra, annál könnyebb később megítélni, hogy egy felmerülő hiba már az adásvétel időpontjában is fennállt-e.
Mit tegyen a vevő, ha hibát fedez fel?
Ha a birtokba vételt követően olyan hibára derül fény, amely korábban nem volt ismert, célszerű mielőbb:
dokumentálni a hibát fényképekkel vagy videófelvétellel,
összegyűjteni a rendelkezésre álló dokumentumokat,
szükség esetén szakértő véleményét kérni,
értesíteni az eladót a tapasztalt problémáról.
A hiba bejelentésének indokolatlan késedelme később megnehezítheti a körülmények tisztázását.
Minden hiba miatt felel az eladó?
Nem. Az, hogy az eladó felelőssége megállapítható-e, mindig az adott ügylet sajátosságaitól függ.
Jelentősége lehet többek között annak, hogy:
a hiba már az adásvétel időpontjában is fennállt-e,
a vevő felismerhette volna-e azt kellő körültekintés mellett,
az eladó tudott-e a hibáról,
a szerződés tartalmaz-e az ingatlan állapotára vonatkozó rendelkezéseket.
Minden eset egyedi mérlegelést igényel, ezért nem lehet általánosságban kijelenteni, hogy minden később felfedezett hiba az eladó felelősségi körébe tartozik.
Megelőzhetőek a későbbi viták?
Teljes bizonyossággal nem minden probléma előzhető meg, de a kockázatok jelentősen csökkenthetők. Ingatlanvásárlás előtt érdemes kellő időt szánni az ingatlan alapos megtekintésére, szükség esetén műszaki szakember segítségét is igénybe venni, valamint a szerződésben megfelelően rögzíteni az ingatlan ismert állapotát. A birtokbaadáskor készített részletes jegyzőkönyv és fényképes dokumentáció szintén fontos szerepet játszhat egy későbbi vita rendezésében.
Az ügyvéd szerepe:
Az ügyvéd feladata elsősorban az, hogy olyan adásvételi szerződést készítsen vagy ellenőrizzen, amely megfelelően tükrözi a felek megállapodását, és egyértelműen rögzíti az ingatlan állapotával kapcsolatos nyilatkozatokat.
Bár az ügyvéd nem műszaki szakember, a szerződés megfelelő előkészítésével hozzájárulhat ahhoz, hogy a felek jogai és kötelezettségei egy esetleges későbbi vita során is egyértelműen megállapíthatók legyenek.
Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!
Egy ingatlan megvásárlása komoly döntés, amelyet rendszerint alapos előkészítés előz meg. Előfordulhat azonban, hogy a vevő csak a birtokba vételt követően szembesül olyan hibákkal, amelyek a megtekintés során nem voltak felismerhetők. Ilyen esetekben gyakran merül fel a kérdés: ki viseli a felelősséget, és milyen lehetőségei vannak a vevőnek?
Az ingatlan-adásvétel lezárásával sokan úgy érzik, hogy minden lényeges teendőn túl vannak. A tulajdonjog megszerzése vagy az ingatlan birtokbaadása azonban még nem jelenti azt, hogy minden adminisztratív feladat is befejeződött. Az egyik legfontosabb teendő a közművek átírása, amelynek elmulasztása később kellemetlenségeket és felesleges vitákat...
Az ingatlan-adásvételek jelentős része banki hitel igénybevételével valósul meg. Ilyen esetben azonban nem elegendő, hogy az eladó és a vevő megállapodjon a vételárban és az ügylet legfontosabb feltételeiben. Ahhoz, hogy a hitel folyósítása megtörténhessen, az adásvételi szerződésnek a finanszírozó hitelintézet elvárásainak is meg kell felelnie.
Egy lakás, egy családi ház vagy egy irodahelyiség megvásárlása hosszú és bonyolult folyamat. Ráadásul kifejezetten sokszereplős is, hiszen a vevő és az eladó mellett az adóhivatal (NAV), az eljáró ügyvédi iroda, a hitelező bank és a földhivatal is érintett. Nem csoda tehát, ha a folyamat több helyen is elakadhat, és szakértő kontroll nélkül...
