Az ingatlan-adásvételek jelentős része banki hitel igénybevételével valósul meg. Ilyen esetben azonban nem elegendő, hogy az eladó és a vevő megállapodjon a vételárban és az ügylet legfontosabb feltételeiben. Ahhoz, hogy a hitel folyósítása megtörténhessen, az adásvételi szerződésnek a finanszírozó hitelintézet elvárásainak is meg kell felelnie.
Sokan úgy gondolják, hogy a bank "jóváhagyja" az adásvételi szerződést. Valójában a szerződést az ügyvéd készíti el, a bank pedig azt vizsgálja, hogy az megfelel-e a hitelbiztosítékkal kapcsolatos követelményeknek, és alkalmas-e arra, hogy a hitelszerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén a kölcsönt folyósítsa.
A vételár és a fizetési ütemezés
A bank számára kiemelten fontos, hogy az adásvételi szerződésből egyértelműen megállapítható legyen:
a teljes vételár összege,
a vevő saját forrásból teljesített önerő mértéke,
a hitelből finanszírozott vételárrész,
a fizetés ütemezése és határidői.
A pontatlan vagy egymásnak ellentmondó rendelkezések hiánypótlást vagy a szerződés módosítását tehetik szükségessé, ami késleltetheti a hitel folyósítását.
Jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítése
Nem ritka, hogy az értékesíteni kívánt ingatlanon még fennáll korábbi jelzáloghitel. Ez önmagában nem akadálya az adásvételnek, azonban a szerződésnek egyértelműen rendeznie kell a tehermentesítés folyamatát.
Ennek során jellemzően szabályozni kell:
a fennálló hiteltartozás kiegyenlítésének módját,
a jelzálogjog törléséhez szükséges banki dokumentumok beszerzését,
valamint azt, hogy a vételár meghatározott része közvetlenül a jogosult hitelintézet részére kerüljön megfizetésre.
A tulajdonjog bejegyzése és a bank biztosítéka
A hitelintézet számára alapvető érdek, hogy az ingatlan megfelelő fedezetet nyújtson a kölcsön biztosítására. Ennek érdekében a bank rendszerint jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, és a hitelszerződés feltételeitől függően egyéb biztosítékok - például elidegenítési és terhelési tilalom - bejegyzésére is sor kerülhet.
Az adásvételi szerződésnek ezért alkalmasnak kell lennie arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a szükséges bejegyzések jogszerűen és megfelelő sorrendben történhessenek meg.
Mi okozhat késedelmet?
A hitelbírálat elhúzódását nem minden esetben a hitelkérelem okozza. Gyakran előfordul, hogy az adásvételi szerződés pontosítására van szükség.
Ilyen lehet például, ha:
a vételár megfizetésének módja nem kellően egyértelmű,
a fizetési határidők nincsenek összhangban a várható folyósítással,
az ingatlan tehermentesítésének módja nem megfelelően szabályozott.
Mivel a hitelintézetek belső eljárásrendje eltérő lehet, célszerű már a szerződés elkészítésekor figyelembe venni a választott bank gyakorlatát.
Mi történik, ha a hitel nem kerül folyósításra?
Az egyik leggyakoribb kérdés, hogy mi történik akkor, ha a bank végül nem folyósítja a hitelt. Erre nincs minden ügyletre alkalmazható általános válasz. A következményeket mindig az adásvételi szerződés rendelkezései, valamint a hitel meghiúsulásának oka határozza meg. Éppen ezért különösen fontos, hogy a szerződés megfelelően szabályozza az ilyen helyzetek kezelését, és szükség esetén rendelkezzen a teljesítési határidők vagy a szerződés módosításának lehetőségéről is.
Miért fontos a megfelelő jogi előkészítés?
A banki finanszírozással megvalósuló ingatlan-adásvétel során az ügyvéd feladata nem csupán az adásvételi szerződés elkészítése. A szerződésnek egyszerre kell megfelelnie a felek akaratának, a hatályos jogszabályoknak, az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek és - amennyiben hitelfelvétel történik - a finanszírozó bank elvárásainak is.
A gondosan előkészített szerződés jelentősen csökkentheti a hiánypótlások és a késedelmek kockázatát, valamint hozzájárulhat ahhoz, hogy az adásvételi folyamat biztonságosan és kiszámíthatóan valósuljon meg.
Ha további kérdései maradtak a témával kapcsolatban, , keressen bizalommal!
Amikor kiszemelünk egy ingatlant, a tulajdoni lap lekérdezésekor nem ritka, hogy meglepetés ér bennünket: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, esetleg végrehajtási jog szerepel rajta. Sok vevő ilyenkor azonnal visszalép, mert attól tart, hogy átvállalja az eladó adósságait.
Amikor felmerül a családi vagyon, különösen egy értékes ingatlan átadása a következő generációnak, a tulajdonosok hamar válaszút előtt találják magukat: az ajándékozás vagy az öröklés a célravezetőbb megoldás? Bár mindkét opció az ingatlan ingyenes átszállását jelenti a családon belül, jogi és pénzügyi különbségek vannak köztük.
Az ingatlanvásárlás előtt állók egyik leggyakoribb kérdése, hogy lehet-e lakáshitelt felvenni önerő nélkül. A rövid válasz az, hogy bizonyos élethelyzetekben erre is van lehetőség, azonban ez nem tekinthető általános megoldásnak, és minden esetben a finanszírozás konkrét feltételeitől függ.
Új építésű ingatlan vásárlásakor sokan úgy gondolják, hogy a beköltözést követően hosszú ideig biztosan nem merülhet fel semmilyen probléma. Bár egy új lakás valóban számos előnyt kínál, fontos tudni, hogy az esetlegesen később jelentkező hibák kezelésére eltérő szabályok vonatkozhatnak attól függően, hogy milyen hibáról van szó, és ki felel annak...
