Az ingatlan-adásvételek jelentős része banki hitel igénybevételével valósul meg. Ilyen esetben azonban nem elegendő, hogy az eladó és a vevő megállapodjon a vételárban és az ügylet legfontosabb feltételeiben. Ahhoz, hogy a hitel folyósítása megtörténhessen, az adásvételi szerződésnek a finanszírozó hitelintézet elvárásainak is meg kell felelnie.
Sokan úgy gondolják, hogy a bank "jóváhagyja" az adásvételi szerződést. Valójában a szerződést az ügyvéd készíti el, a bank pedig azt vizsgálja, hogy az megfelel-e a hitelbiztosítékkal kapcsolatos követelményeknek, és alkalmas-e arra, hogy a hitelszerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén a kölcsönt folyósítsa.
A vételár és a fizetési ütemezés
A bank számára kiemelten fontos, hogy az adásvételi szerződésből egyértelműen megállapítható legyen:
a teljes vételár összege,
a vevő saját forrásból teljesített önerő mértéke,
a hitelből finanszírozott vételárrész,
a fizetés ütemezése és határidői.
A pontatlan vagy egymásnak ellentmondó rendelkezések hiánypótlást vagy a szerződés módosítását tehetik szükségessé, ami késleltetheti a hitel folyósítását.
Jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítése
Nem ritka, hogy az értékesíteni kívánt ingatlanon még fennáll korábbi jelzáloghitel. Ez önmagában nem akadálya az adásvételnek, azonban a szerződésnek egyértelműen rendeznie kell a tehermentesítés folyamatát.
Ennek során jellemzően szabályozni kell:
a fennálló hiteltartozás kiegyenlítésének módját,
a jelzálogjog törléséhez szükséges banki dokumentumok beszerzését,
valamint azt, hogy a vételár meghatározott része közvetlenül a jogosult hitelintézet részére kerüljön megfizetésre.
A tulajdonjog bejegyzése és a bank biztosítéka
A hitelintézet számára alapvető érdek, hogy az ingatlan megfelelő fedezetet nyújtson a kölcsön biztosítására. Ennek érdekében a bank rendszerint jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, és a hitelszerződés feltételeitől függően egyéb biztosítékok - például elidegenítési és terhelési tilalom - bejegyzésére is sor kerülhet.
Az adásvételi szerződésnek ezért alkalmasnak kell lennie arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a szükséges bejegyzések jogszerűen és megfelelő sorrendben történhessenek meg.
Mi okozhat késedelmet?
A hitelbírálat elhúzódását nem minden esetben a hitelkérelem okozza. Gyakran előfordul, hogy az adásvételi szerződés pontosítására van szükség.
Ilyen lehet például, ha:
a vételár megfizetésének módja nem kellően egyértelmű,
a fizetési határidők nincsenek összhangban a várható folyósítással,
az ingatlan tehermentesítésének módja nem megfelelően szabályozott.
Mivel a hitelintézetek belső eljárásrendje eltérő lehet, célszerű már a szerződés elkészítésekor figyelembe venni a választott bank gyakorlatát.
Mi történik, ha a hitel nem kerül folyósításra?
Az egyik leggyakoribb kérdés, hogy mi történik akkor, ha a bank végül nem folyósítja a hitelt. Erre nincs minden ügyletre alkalmazható általános válasz. A következményeket mindig az adásvételi szerződés rendelkezései, valamint a hitel meghiúsulásának oka határozza meg. Éppen ezért különösen fontos, hogy a szerződés megfelelően szabályozza az ilyen helyzetek kezelését, és szükség esetén rendelkezzen a teljesítési határidők vagy a szerződés módosításának lehetőségéről is.
Miért fontos a megfelelő jogi előkészítés?
A banki finanszírozással megvalósuló ingatlan-adásvétel során az ügyvéd feladata nem csupán az adásvételi szerződés elkészítése. A szerződésnek egyszerre kell megfelelnie a felek akaratának, a hatályos jogszabályoknak, az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek és - amennyiben hitelfelvétel történik - a finanszírozó bank elvárásainak is.
A gondosan előkészített szerződés jelentősen csökkentheti a hiánypótlások és a késedelmek kockázatát, valamint hozzájárulhat ahhoz, hogy az adásvételi folyamat biztonságosan és kiszámíthatóan valósuljon meg.
Ha további kérdései maradtak a témával kapcsolatban, , keressen bizalommal!
Az ingatlan-adásvételek jelentős része banki hitel igénybevételével valósul meg. Ilyen esetben azonban nem elegendő, hogy az eladó és a vevő megállapodjon a vételárban és az ügylet legfontosabb feltételeiben. Ahhoz, hogy a hitel folyósítása megtörténhessen, az adásvételi szerződésnek a finanszírozó hitelintézet elvárásainak is meg kell felelnie.
Egy lakás, egy családi ház vagy egy irodahelyiség megvásárlása hosszú és bonyolult folyamat. Ráadásul kifejezetten sokszereplős is, hiszen a vevő és az eladó mellett az adóhivatal (NAV), az eljáró ügyvédi iroda, a hitelező bank és a földhivatal is érintett. Nem csoda tehát, ha a folyamat több helyen is elakadhat, és szakértő kontroll nélkül...
Ha az ingatlan vételárát a vevő nem egy összegben, hanem banki hitelből vagy több részletben fizeti meg, komoly jogi patthelyzet alakulhat ki. Az eladó nem mondhat le a tulajdonjogáról a teljes összeg megérkezése előtt, a vevő pedig nem utalhat el milliókat garanciák nélkül.
Társasházzá nyilvánítás előtt áll, de nem tudja, hogy mi ennek a menete? Ebben a cikkben minden olyan hasznos információt megtalál, amelyre a zökkenőmentes és sikeres ügyintézéshez szüksége lehet.
