Egy lakás, egy családi ház vagy egy irodahelyiség megvásárlása hosszú és bonyolult folyamat. Ráadásul kifejezetten sokszereplős is, hiszen a vevő és az eladó mellett az adóhivatal (NAV), az eljáró ügyvédi iroda, a hitelező bank és a földhivatal is érintett. Nem csoda tehát, ha a folyamat több helyen is elakadhat, és szakértő kontroll nélkül veszélybe kerülhet az adásvétel.
Ha szeretné biztonságban tudni a pénzét és leendő ingatlanát, érdemes előre felkészülni a leggyakoribb jogi és gyakorlati csapdákra.
1. Több tulajdonos és az elővásárlási jog csapdája
Az egyik legnagyobb buktató az lehet, ha a kiszemelt ingatlannak nem egy, hanem több tulajdonosa van. Ez a helyzet leggyakrabban osztatlan közös tulajdonú telkek, ikerházak vagy társasházi teremgarázsok esetén fordul elő.
A tulajdonostársakat ugyanis elővásárlási jog illeti meg (ha ez a korábbi megállapodásokban nincs kifejezetten kizárva). Ez azt jelenti, hogy harmadik személyként csak akkor vásárolhatja meg az ingatlanrészt, ha a többi tulajdonos nem akar élni ezzel a jogával.
A szabály: Az eladónak kötelező értesítnie a többi tulajdonost, és a kapott vételi ajánlatot teljes terjedelmében fel kell kínálnia nekik.
A megoldás: Külső vevő csak akkor léphet előre, ha a tulajdonostársak írásos lemondó nyilatkozatot tesznek. Ezt a nyilatkozatot az adásvételi szerződéshez is mellékelni kell, ennek hiányában a földhivatal nem fogja bejegyezni a tulajdonjogot, és a szerződés megtámadhatóvá válik.
2. A hitelező bankok egyedi elvárásai
A szereplők felsorolásánál a bankot sem szabad kihagyni. Ha lakáshitelhez folyamodik a vásárláshoz, aligha tudja megkerülni őket, márpedig a pénzintézetek tovább bonyolíthatják az amúgy sem egyszerű képletet.
Könnyen lehet, hogy a hitelező bank egyedi formai és tartalmi követelményeket szab meg az adásvételi szerződés elemeire vonatkozóan (például kötelező záradékok, speciális fizetési határidők). Ezeket a kéréseket mindenképp be kell tartani és át kell vezetni a szerződésen, ellenkező esetben a bank megtagadhatja vagy jelentősen elhúzhatja a kölcsön folyósítását.
3. Az önerő és a birtokbavétel hibás ütemezése
A jelzáloghitelhez szinte minden esetben rendelkeznie kell bizonyos mértékű önerővel is. A banki logikának van egy kőbe vésett szabálya, hogy a hitel folyósítása előtt az önerőt hiánytalanul át kell adni az eladónak.
A kifizetés tényéről nyilatkozhatnak a felek közvetlenül az adásvételi szerződésben is, de arra is lehetőség van, hogy az eladó külön írásos nyilatkozatban ismerje el az önerő átvételét.
Ügyvédi tipp az ütemezéshez:
A birtokbavétel (a lakás kulcsainak átadása) meghatározásánál olyan dátumot érdemes kijelölni, amikorra a bank már garantáltan átutalta a hitel összetételét az eladó számlájára. Soha ne vegye vagy adja birtokba az ingatlant a teljes vételár kiegyenlítése előtt!
4. Terhek az ingatlanon (korábbi jelzáloghitelek)
Megeshet az is, hogy a kiszemelt ingatlanon már korábban is volt hitel, vagyis az eladó tartozása miatt jelzálogjog van rá bejegyezve. Ebben az esetben az eladó egyedül nem jogosult értékesíteni a lakást, ahhoz a jelzálogjogosult bank hozzájárulására is szükség van.
A probléma feloldására két tiszta út létezik:
Előzetes tehermentesítés: Az eladó még az adásvétel előtt kifizeti a hitelét.
Tehermentesítés az adásvétellel egyidejűleg: Ez a leggyakoribb eset. A vevő által fizetett előleg vagy foglaló összegéből az eladó (vagy közvetlenül a vevő) továbbutalja a pénzt a banknak a hitel végtörlesztésére. Miután a tartozás megszűnt, a bank kiadja a törlési engedélyt, amit el kell juttatni a földhivatalba, és máris szabad az út az új tulajdonos bejegyzése előtt.
Ne feledkezzen meg az állami terhekről sem!
Az adásvétel sikeres lezárultával kalkulálni kell a tranzakció utolsó szakaszával, a fizetési kötelezettségekkel is. Fontos előre tisztázni, hogy kinek, mikor és mennyi adót vagy illetéket kell fizetnie, illetve milyen törvényi mentességek és kedvezmények (pl. első lakásszerzők kedvezménye, cserepótló vétel) alapozhatják meg a spórolást.
Ingatlant vásárolna vagy adna el, és szeretné elkerülni a jogi csapdákat? Kérjen professzionális jogi segítséget, keressen bizalommal!
