Egy lakás, egy családi ház vagy egy irodahelyiség megvásárlása hosszú és bonyolult folyamat. Ráadásul kifejezetten sokszereplős is, hiszen a vevő és az eladó mellett az adóhivatal (NAV), az eljáró ügyvédi iroda, a hitelező bank és a földhivatal is érintett. Nem csoda tehát, ha a folyamat több helyen is elakadhat, és szakértő kontroll nélkül veszélybe kerülhet az adásvétel.
Ha szeretné biztonságban tudni a pénzét és leendő ingatlanát, érdemes előre felkészülni a leggyakoribb jogi és gyakorlati csapdákra.
1. Több tulajdonos és az elővásárlási jog csapdája
Az egyik legnagyobb buktató az lehet, ha a kiszemelt ingatlannak nem egy, hanem több tulajdonosa van. Ez a helyzet leggyakrabban osztatlan közös tulajdonú telkek, ikerházak vagy társasházi teremgarázsok esetén fordul elő.
A tulajdonostársakat ugyanis elővásárlási jog illeti meg (ha ez a korábbi megállapodásokban nincs kifejezetten kizárva). Ez azt jelenti, hogy harmadik személyként csak akkor vásárolhatja meg az ingatlanrészt, ha a többi tulajdonos nem akar élni ezzel a jogával.
A szabály: Az eladónak kötelező értesítnie a többi tulajdonost, és a kapott vételi ajánlatot teljes terjedelmében fel kell kínálnia nekik.
A megoldás: Külső vevő csak akkor léphet előre, ha a tulajdonostársak írásos lemondó nyilatkozatot tesznek. Ezt a nyilatkozatot az adásvételi szerződéshez is mellékelni kell, ennek hiányában a földhivatal nem fogja bejegyezni a tulajdonjogot, és a szerződés megtámadhatóvá válik.
2. A hitelező bankok egyedi elvárásai
A szereplők felsorolásánál a bankot sem szabad kihagyni. Ha lakáshitelhez folyamodik a vásárláshoz, aligha tudja megkerülni őket, márpedig a pénzintézetek tovább bonyolíthatják az amúgy sem egyszerű képletet.
Könnyen lehet, hogy a hitelező bank egyedi formai és tartalmi követelményeket szab meg az adásvételi szerződés elemeire vonatkozóan (például kötelező záradékok, speciális fizetési határidők). Ezeket a kéréseket mindenképp be kell tartani és át kell vezetni a szerződésen, ellenkező esetben a bank megtagadhatja vagy jelentősen elhúzhatja a kölcsön folyósítását.
3. Az önerő és a birtokbavétel hibás ütemezése
A jelzáloghitelhez szinte minden esetben rendelkeznie kell bizonyos mértékű önerővel is. A banki logikának van egy kőbe vésett szabálya, hogy a hitel folyósítása előtt az önerőt hiánytalanul át kell adni az eladónak.
A kifizetés tényéről nyilatkozhatnak a felek közvetlenül az adásvételi szerződésben is, de arra is lehetőség van, hogy az eladó külön írásos nyilatkozatban ismerje el az önerő átvételét.
Ügyvédi tipp az ütemezéshez:
A birtokbavétel (a lakás kulcsainak átadása) meghatározásánál olyan dátumot érdemes kijelölni, amikorra a bank már garantáltan átutalta a hitel összetételét az eladó számlájára. Soha ne vegye vagy adja birtokba az ingatlant a teljes vételár kiegyenlítése előtt!
4. Terhek az ingatlanon (korábbi jelzáloghitelek)
Megeshet az is, hogy a kiszemelt ingatlanon már korábban is volt hitel, vagyis az eladó tartozása miatt jelzálogjog van rá bejegyezve. Ebben az esetben az eladó egyedül nem jogosult értékesíteni a lakást, ahhoz a jelzálogjogosult bank hozzájárulására is szükség van.
A probléma feloldására két tiszta út létezik:
Előzetes tehermentesítés: Az eladó még az adásvétel előtt kifizeti a hitelét.
Tehermentesítés az adásvétellel egyidejűleg: Ez a leggyakoribb eset. A vevő által fizetett előleg vagy foglaló összegéből az eladó (vagy közvetlenül a vevő) továbbutalja a pénzt a banknak a hitel végtörlesztésére. Miután a tartozás megszűnt, a bank kiadja a törlési engedélyt, amit el kell juttatni a földhivatalba, és máris szabad az út az új tulajdonos bejegyzése előtt.
Ne feledkezzen meg az állami terhekről sem!
Az adásvétel sikeres lezárultával kalkulálni kell a tranzakció utolsó szakaszával, a fizetési kötelezettségekkel is. Fontos előre tisztázni, hogy kinek, mikor és mennyi adót vagy illetéket kell fizetnie, illetve milyen törvényi mentességek és kedvezmények (pl. első lakásszerzők kedvezménye, cserepótló vétel) alapozhatják meg a spórolást.
Ingatlant vásárolna vagy adna el, és szeretné elkerülni a jogi csapdákat? Kérjen professzionális jogi segítséget, keressen bizalommal!
Amikor kiszemelünk egy ingatlant, a tulajdoni lap lekérdezésekor nem ritka, hogy meglepetés ér bennünket: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, esetleg végrehajtási jog szerepel rajta. Sok vevő ilyenkor azonnal visszalép, mert attól tart, hogy átvállalja az eladó adósságait.
Amikor felmerül a családi vagyon, különösen egy értékes ingatlan átadása a következő generációnak, a tulajdonosok hamar válaszút előtt találják magukat: az ajándékozás vagy az öröklés a célravezetőbb megoldás? Bár mindkét opció az ingatlan ingyenes átszállását jelenti a családon belül, jogi és pénzügyi különbségek vannak köztük.
Az ingatlanvásárlás előtt állók egyik leggyakoribb kérdése, hogy lehet-e lakáshitelt felvenni önerő nélkül. A rövid válasz az, hogy bizonyos élethelyzetekben erre is van lehetőség, azonban ez nem tekinthető általános megoldásnak, és minden esetben a finanszírozás konkrét feltételeitől függ.
Új építésű ingatlan vásárlásakor sokan úgy gondolják, hogy a beköltözést követően hosszú ideig biztosan nem merülhet fel semmilyen probléma. Bár egy új lakás valóban számos előnyt kínál, fontos tudni, hogy az esetlegesen később jelentkező hibák kezelésére eltérő szabályok vonatkozhatnak attól függően, hogy milyen hibáról van szó, és ki felel annak...
