Ha az ingatlan vételárát a vevő nem egy összegben, hanem banki hitelből vagy több részletben fizeti meg, komoly jogi patthelyzet alakulhat ki. Az eladó nem mondhat le a tulajdonjogáról a teljes összeg megérkezése előtt, a vevő pedig nem utalhat el milliókat garanciák nélkül.

Erre a problémára nyújt tökéletes, mindkét felet védő megoldást a tulajdonjog-fenntartással történő eladás. Az alábbiakban bemutatom, hogyan működik ez a folyamat a gyakorlatban. 

Mi az a tulajdonjog-fenntartással történő eladás?

A gyakorlatban rendkívül gyakori, hogy a vevő nem egy összegben utalja át a vételárat az eladónak, például azért, mert hitelt vesz igénybe vagy a felek részletfizetésben állapodtak meg. Ilyenkor az eladónak garanciára van szüksége, hogy a pénz megérkezése előtt ne veszítse el az ingatlanát, a vevőnek pedig biztosíték kell, hogy a tulajdonjogot a fizetés után valóban megkapja.

Ekkor alkalmazzuk a tulajdonjog-fenntartással történő eladást.

Ilyenkor az adásvételi szerződés megkötése után azonnal benyújtunk egy kérelmet a földhivatalhoz. A hatóság ekkor még nem a végleges tulajdonjogot jegyzi be a vevő javára, hanem azt a tényt (illetve jogot), hogy az eladás a tulajdonjog fenntartásával történt.

Függőben tartás vagy tulajdonjog-fenntartás? 

A tulajdonjog fenntartása a kérelem függőben tartásához hasonló, azonban azzal semmiképpen nem megegyező fogalom.

• A függőben tartás esetén a földhivatal a törvény erejénél fogva maximum 6 hónapot ad a vételár teljes megfizetésére és a tulajdonjogbejegyzési engedély benyújtására.

• Ha a feleknek ennél hosszabb időre (például 8-10 hónapos részletfizetésre) van szükségük, a függőben tartás nem alkalmazható. Ilyenkor kizárólag a tulajdonjog-fenntartás nyújt megoldást, mivel ez független a 6 hónapos eljárási korláttól.

Hogyan működik a folyamat és hogyan véd az ügyvédi letét? 

Amikor az eladó megkapja a teljes összeget, megadja az engedélyt, hogy a tulajdonjog bejegyzésre kerüljön. Egy újabb kérelem és a tulajdonjog-bejegyzési engedély benyújtása után a földhivatal - a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg - törli a fenntartással történő eladás tényét.

A felek biztonsága érdekében a gyakorlatban a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezését alkalmazzuk:

1. Az eladó már az adásvételi szerződés aláírásakor aláírja a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt.

2. Ez a dokumentum azonban nem kerül azonnal a földhivatalhoz, hanem az eljáró ügyvédnél marad letétben.

3. Az ügyvéd szigorúan csak akkor adhatja ki és nyújthatja be a nyilatkozatot a földhivatalba, ha a vevő hitelt érdemlően igazolta, hogy a teljes vételárat kifizette az eladónak. Így az eladó nem tud eltűnni a pénz átvétele után, és a vevő sem szerezhet tulajdont idő előtt.

A legfontosabb garanciák és buktatók tulajdonjog-fenntartásnál:

• Védelem a végrehajtások ellen: A bejegyzett vevői jog a feljegyzéstől számított 6 hónapig szinte támadhatatlan. Ha ez idő alatt az eladó ellen végrehajtási jogot vagy adótartozást akarnának rájegyezni a lakásra, a földhivatal ezt a kérést felfüggeszti. Ha a vevő fizet, a végrehajtást végleg elutasítják, így a vevő tiszta ingatlant kap.

• A kárveszély átszállása: Ha a vevő a részletfizetés ideje alatt már birtokba veszi az ingatlant (beköltözik, felújít), a kárveszély átszáll rá. Ez azt jelenti, hogy ha egy vihar vagy tűzeset kárt tesz az épületben, a vevőnek a teljes vételárat akkor is meg kell fizetnie az eladónak. Emiatt a szerződésben kötelezően előírjuk a megfelelő ingatlanbiztosítás megkötését.

• Mi történik, ha a vevő nem fizet?: Ha a vevő elmarad a részletekkel, az eladót a szerződésben biztosított egyoldalú elállási jog illeti meg. Ilyenkor a szerződés felbomlik, a vevőnek ki kell költöznie, és az eladó használati díjat követelhet a bent lakott időre.

• Dupla földhivatali díj: Mivel ez egy kétlépcsős eljárás, a földhivatali igazgatási szolgáltatási díjat (10.600 Ft) kétszer kell megfizetni: először a vevői jog feljegyzésekor, majd a végső tulajdonjog bejegyzésekor.

Remélem minden kérdésére megtalálta a választ! Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!

TOVÁBBI CIKKEK

Olvasson bele!