Ha az ingatlan vételárát a vevő nem egy összegben, hanem banki hitelből vagy több részletben fizeti meg, komoly jogi patthelyzet alakulhat ki. Az eladó nem mondhat le a tulajdonjogáról a teljes összeg megérkezése előtt, a vevő pedig nem utalhat el milliókat garanciák nélkül.
Erre a problémára nyújt tökéletes, mindkét felet védő megoldást a tulajdonjog-fenntartással történő eladás. Az alábbiakban bemutatom, hogyan működik ez a folyamat a gyakorlatban.
Mi az a tulajdonjog-fenntartással történő eladás?
A gyakorlatban rendkívül gyakori, hogy a vevő nem egy összegben utalja át a vételárat az eladónak, például azért, mert hitelt vesz igénybe vagy a felek részletfizetésben állapodtak meg. Ilyenkor az eladónak garanciára van szüksége, hogy a pénz megérkezése előtt ne veszítse el az ingatlanát, a vevőnek pedig biztosíték kell, hogy a tulajdonjogot a fizetés után valóban megkapja.
Ekkor alkalmazzuk a tulajdonjog-fenntartással történő eladást.
Ilyenkor az adásvételi szerződés megkötése után azonnal benyújtunk egy kérelmet a földhivatalhoz. A hatóság ekkor még nem a végleges tulajdonjogot jegyzi be a vevő javára, hanem azt a tényt (illetve jogot), hogy az eladás a tulajdonjog fenntartásával történt.
Függőben tartás vagy tulajdonjog-fenntartás?
A tulajdonjog fenntartása a kérelem függőben tartásához hasonló, azonban azzal semmiképpen nem megegyező fogalom.
A függőben tartás esetén a földhivatal a törvény erejénél fogva maximum 6 hónapot ad a vételár teljes megfizetésére és a tulajdonjogbejegyzési engedély benyújtására.
Ha a feleknek ennél hosszabb időre (például 8-10 hónapos részletfizetésre) van szükségük, a függőben tartás nem alkalmazható. Ilyenkor kizárólag a tulajdonjog-fenntartás nyújt megoldást, mivel ez független a 6 hónapos eljárási korláttól.
Hogyan működik a folyamat és hogyan véd az ügyvédi letét?
Amikor az eladó megkapja a teljes összeget, megadja az engedélyt, hogy a tulajdonjog bejegyzésre kerüljön. Egy újabb kérelem és a tulajdonjog-bejegyzési engedély benyújtása után a földhivatal - a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg - törli a fenntartással történő eladás tényét.
A felek biztonsága érdekében a gyakorlatban a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezését alkalmazzuk:
Az eladó már az adásvételi szerződés aláírásakor aláírja a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt.
Ez a dokumentum azonban nem kerül azonnal a földhivatalhoz, hanem az eljáró ügyvédnél marad letétben.
Az ügyvéd szigorúan csak akkor adhatja ki és nyújthatja be a nyilatkozatot a földhivatalba, ha a vevő hitelt érdemlően igazolta, hogy a teljes vételárat kifizette az eladónak. Így az eladó nem tud eltűnni a pénz átvétele után, és a vevő sem szerezhet tulajdont idő előtt.
A legfontosabb garanciák és buktatók tulajdonjog-fenntartásnál:
Védelem a végrehajtások ellen: A bejegyzett vevői jog a feljegyzéstől számított 6 hónapig szinte támadhatatlan. Ha ez idő alatt az eladó ellen végrehajtási jogot vagy adótartozást akarnának rájegyezni a lakásra, a földhivatal ezt a kérést felfüggeszti. Ha a vevő fizet, a végrehajtást végleg elutasítják, így a vevő tiszta ingatlant kap.
A kárveszély átszállása: Ha a vevő a részletfizetés ideje alatt már birtokba veszi az ingatlant (beköltözik, felújít), a kárveszély átszáll rá. Ez azt jelenti, hogy ha egy vihar vagy tűzeset kárt tesz az épületben, a vevőnek a teljes vételárat akkor is meg kell fizetnie az eladónak. Emiatt a szerződésben kötelezően előírjuk a megfelelő ingatlanbiztosítás megkötését.
Mi történik, ha a vevő nem fizet?: Ha a vevő elmarad a részletekkel, az eladót a szerződésben biztosított egyoldalú elállási jog illeti meg. Ilyenkor a szerződés felbomlik, a vevőnek ki kell költöznie, és az eladó használati díjat követelhet a bent lakott időre.
Dupla földhivatali díj: Mivel ez egy kétlépcsős eljárás, a földhivatali igazgatási szolgáltatási díjat (10.600 Ft) kétszer kell megfizetni: először a vevői jog feljegyzésekor, majd a végső tulajdonjog bejegyzésekor.
Remélem minden kérdésére megtalálta a választ! Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!
Amikor kiszemelünk egy ingatlant, a tulajdoni lap lekérdezésekor nem ritka, hogy meglepetés ér bennünket: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, esetleg végrehajtási jog szerepel rajta. Sok vevő ilyenkor azonnal visszalép, mert attól tart, hogy átvállalja az eladó adósságait.
Amikor felmerül a családi vagyon, különösen egy értékes ingatlan átadása a következő generációnak, a tulajdonosok hamar válaszút előtt találják magukat: az ajándékozás vagy az öröklés a célravezetőbb megoldás? Bár mindkét opció az ingatlan ingyenes átszállását jelenti a családon belül, jogi és pénzügyi különbségek vannak köztük.
Az ingatlanvásárlás előtt állók egyik leggyakoribb kérdése, hogy lehet-e lakáshitelt felvenni önerő nélkül. A rövid válasz az, hogy bizonyos élethelyzetekben erre is van lehetőség, azonban ez nem tekinthető általános megoldásnak, és minden esetben a finanszírozás konkrét feltételeitől függ.
Új építésű ingatlan vásárlásakor sokan úgy gondolják, hogy a beköltözést követően hosszú ideig biztosan nem merülhet fel semmilyen probléma. Bár egy új lakás valóban számos előnyt kínál, fontos tudni, hogy az esetlegesen később jelentkező hibák kezelésére eltérő szabályok vonatkozhatnak attól függően, hogy milyen hibáról van szó, és ki felel annak...
